اسکانو
رهن مسکن

بازار رهن ثانویه مسکن



اجرای طرح رهن ثانویه مسکن که از مدت‌ها قبل مطرح بوده اما هرگز اجرایی نشده است و موجب شده ایران جزو معدود کشورهایی باشد که سیستم مالی ویژه مسکن کم‌درآمدها و رهن ثانویه نداشته باشد.
بنابراین اگر قوانین مربوط به اجرای طرح رهن ثانویه بخش مسکن سامان بگیرد، رونق پایدار در بخش تولید مسکن به صورت مستقیم ایجاد می‌شود. در همین راستا سازمان بورس اعلام کرد، موافقت با انتشار اوراق انجام شده و مجوزها بعد ازتکمیل مدارک ارسالی از بانک مسکن و بانک ملی به زودی صادر خواهد شد.

رهن ثانویه چیست ؟

در حال حاضر روش استقراض برای تامین منابع مالی مسکن منحصر به اخذ تسهیلات از سیستم بانکی است. اما در بازار رهن ثانویه بانک سند و وثیقه‌های وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری زیر نظر خود می‌سپارد و این شرکت‌ها در مقابل، بدهی افراد را به اقساط تبدیل می‌کنند و به شکل اوراق بهادار منتشر می‌کنند. با این روش در واقع اصل اعتباری که بانک به افراد پرداخته است، بازمی‌گردد و می‌تواند وام بیشتری به افراد دهد که این روش البته در دنیا کارنامه موفقی دارد.

به زبانی ساده‌تر، بازار رهن به دو بازار اولیه و ثانویه تقسیم می‌شود. بازار اولیه رهن همان جایی است که در آن وام واقعی برای متقاضی فراهم می‌شود و اکثر مردم با آن آشنایی دارند. در بازار اولیه رهن سند ملک را به وثیقه می‌گذارید و وام رهنی دریافت می‌کنید. اما بانک از سندها و وثیقه‌های در اختیار خود، استفاده خاصی برای تجهیز منابع مالی نمی‌کند.با مصرف شدن منابع اولیه وام رهنی یا در اصطلاح اشباع بازار اولیه رهن، بانک برای تامین منابع جهت پرداخت بیشتر وام رهنی، وارد بازار رهن ثانویه می‌شود.

در این مدل، بانک (یا شرکت خدمات دهنده بانکی) طلب خود از وام گیرندگان را نقدا به فروش می‌گذارد. بدین صورت که به پشتوانه وثیقه‌های در اختیار خود اوراق بهاداری را منتشر می‌کند که معادل مبلغ طلب بانک بابت تسهیلات پرداخت شده است و این اوراق را در بورس به فروش می‌گذارد. با فروش این اوراق ـ که اوراق رهن ثانویه نامیده می‌شوند ـ مبالغی که قرار بود به صورت اقساط ظرف چند سال به بانک بازپرداخت شود، با درصدی کمتر اما نقدا در اختیار بانک قرار می‌گیرد.

لذا بانک به جای اینکه برای پرداخت تسهیلات جدید منتظر بازگشت اقساط تسهیلات گیرندگان قبلی بماند، می‌تواند منابع خود را فورا تجهیز نموده و به مشتریان جدید تسهیلات دهد. در واقع بانک با این روش، طلب خود را به قیمتی پایین تر تنزیل و تسویه می‌کند. در مقابل، اقساط پرداختی تسهیلات گیرندگان به خریداران اوراق رهن ثانویه تعلق می‌گیرد.

با توجه به اینکه در رهن ثانویه طلب بانک به خریدار اوراق منتقل می‌شود، مساله تضمین بازپرداخت اقساط از سوی وام گیرندگان اهمیت مضاعفی می‌یابد. به همین منظور مقوله اعتبار سنجی مشتری، بیمه وام و وصول اقساط در این مدل حائز اهمیت فراوان است.
اجرای طرح رهن ثانویه مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها به این بخش را ۱۲ برابر افزایش خواهد داد،  بانک‌ها در‌حال‌حاضر حداکثر ۲۴ درصد از منابع مالی خود را به بخش مسکن اختصاص می‌دهند و بیش از این نیز ظرفیت پاسخگویی به تقاضاهای موجود را ندارند. البته این سهم ۲۴ درصدی حدود ۴۰ درصد از نیازهای بخش مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری را مرتفع می‌کند.
در صورتی که بانک‌های تجاری یا تخصصی مانند بانک مسکن به پشتوانه مانده تسهیلات و دارایی‌های وثیقه‌دار خود، بتوانند اوراق بهادار رهنی منتشر کنند و سود آن را از همان محل تامین کنند، قادر به جمع‌آوری منابع مالی زیادی از مردم خواهند بود. دولت نیز امیدوار است با اجرای این طرح مشکل خرید مسکن توسط مردم مرتفع شود.از این رو قرار است اوراق رهنی مسکن بر اساس برنامه‌ریزی‌های از پیش انجام شده، توسط بانک‌های ملی و مسکن صادر و پس از تکمیل مدارک نهایی این دو بانک، کار پذیره‌نویسی عمومی این اوراق به زودی آغاز می‌شود.
اوراق رهنی مسکن به پشتوانه وثیقه‌های ملکی منتشر شده و دولت با اجرای این طرح، افزایش ساخت‌و‌ساز و اعطای وام برای خرید واحدهای مسکونی را مورد هدف قرار داده است.لازم به یادآوری است، براساس پیش‌بینی‌های اولیه، نرخ سود این اوراق بالاتر از اوراق مشارکت و سررسید آن ۵ ساله خواهد بود.از سوی دیگر مسوولان وزارت اقتصاد معتقدند، انتشار این اوراق که استفاده از ابزارهای جدید مالی در بازار پول و سرمایه کشور، زمینه را برای تامین منابع مورد نیاز تامین مسکن فراهم می‌کند. همچنین باتوجه به این‌که در بازار رهن اولیه بانک مسکن در پرداخت تسهیلات برای اطمینان از وصول منظم وام پرداختی، واحد مسکونی را به عنوان وثیقه نگه می‌دارد اما در بازار رهن ثانویه بانک بخشی از تسهیلات پرداختی را به شرکت ناشر واگذار می‌کند و این شرکت با انتشار اوراق بهادار وجوه نقد را پس از کسر کارمزد به بانک باز می‌گرداند، به‌طوری‌که این وجوه به عنوان منابع جدید برای بانک تلقی می‌شود.
کنترل نقدینگی با اجرای رهن ثانویه مسکن
به اعتقاد موافقان این طرح کنترل نقدینگی از دیگر مزایای اجرای طرح رهن ثانویه عنوان شده به‌طوری‌که منابع جدید که در حال حاضر از طریق انتشار اوراق حاصل می‌شود از این پس در بازار رهن ثانویه مسکن به صورت هدفمند پرداخت می‌شود.ضمن این‌که در این بازار تزریق منابع جدید بدون ایجاد نقدینگی و تورم صورت می‌گیرد و انتشار اوراق بدون نیاز به تضامین دولتی امکان‌پذیر است.

ارسال دیدگاه

نخستین کسی باشید که نظر میدهد

من را خبردار کن از
avatar
wpDiscuz

درباره‌ی اسکانو

اسکانو، نخستین وبسایت جست‌وجوی هوشمند ملک با استانداردهای بین المللی در ایران است. با توجه به توسعه روزافزون کسب و کارها، تبلیغات به عنوان یکی از اساسی‌ترین ابزارهای پیشرفت آن اهمیت بسیار دارد. هر چند تبلیغات در حوزه املاک و مستغلات موضوعی تازه نیست، اما با گسترش هر چه بیشتر رسانه‌های ارتباطی، اهمیت آن افزایش یافته است. از سویی دیگر می‌توان گفت بازار مسکن، چه در حوزه مصرف و چه در حوزه سرمایه‌گذاری، سهم قابل توجهی در زندگی مردم دارد لیکن بازاریابی در این صنعت وسیع، تاکنون با تکیه بر ابزارهای سنتی انجام شده است. اسکانو با هدف ایجاد تحول در این عرصه فعالیت خود را آغاز و موفق شده است تا سطح خدمات آنلاین در عرصه تجارت الکترونیک را ارتقاء داده و رتبه نخست در ارائه ی این خدمات در حوزه مسکن را از آن خود نماید. اسکانو در نظر دارد با اطلاع رسانی درباره املاک قابل معامله در شهرهای مختلف ایران، فرآیند خرید، فروش و اجاره را برای همه متقاضیان بازار مسکن به شیوه‌ای نوین فراهم کند.