هر خانه‌ای ممکن است نیاز به تعمیر پیدا کند. معمولا وسایلی چون کولر، شیرهای آب، درهای چوبی و کابینت‌های آشپزخانه زودتر به تعمیر نیاز پیدا می‌کنند. ولی اگر مستاجر باشید همیشه این سوال برایتان پیش می‌آید که هزینه تعمیر خانه بر اساس قانون مالک و مستاجر تعمیرات با چه کسی است؟ صاحب‌خانه یا مستاجر؟

معمولا وقتی مستاجر به خوبی از خانه مراقبت کند، صاحب‎خانه به راحتی هزینه‌های تعمیرات احتمالی را می‌پذیرد اما همیشه این طور نیست. گاهی صاحب‌خانه از تعمیرات خانه امتناع می‌کند و در پایان قرارداد نیز به ازای آسیب‌های وارد شده به خانه از مستاجر غرامت می‌گیرد.

اما اگر مطمئن نیستید که هزینه تعمیرات به وجود آمده با شما یا صاحب‌خانه است بهتر است برخی از قواعد را رعایت کنید. برای اینکه بسیاری از مشکلات رایج در این زمینه رخ ندهد پیشنهاد می‌کنیم به برخی نکات زیر توجه کنید:

مذاکره کنید

تعمیرات اساسی خانه باید توسط صاحب خانه انجام شود و قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحبخانه تماس بگیرید. صاحب خانه موظف است که در زمان مشحص به شما پاسخ دهد.گاهی این زمان ممکن است بیش از زمان مناسب برای شما باشد. این زمان بستگی به نوع تعمیرات دارد ( برای مثال، ترکیدگی لوله های آب نیازمند رسیدگی فوری است). با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت کنید و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی‌ها با او همکاری کنید.

مسئول باشید

اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیر منطقی است، می‌توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید اما زمان تماس با صاجب خانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل اینکه چرا زمان پاسخگویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگه داری کنید تا مدرک مستدلی برای ارایه داشته باشید. توجه داشته باشید که این کار را فقط در مواقع ضروری در مورد تعمیرات فوری انجام دهید. اگر قبل از مذاکره با مالک تعمیرات را انجام دهید ممکن است صاحب‌خانه هزینه‌ها را نپردازد.

در قوانین موجر و مستاجردرباره هزینه‌های مربوط به تعمیرات آمده است:« در صورتی که در ملک اجاره داده شده عیبی به وجود آید قانون مدنی پرداخت هزینه های تعمیرات را به دو قسمت تقسیم کرده است که شامل تعمیرات جزیی یا فرعی و تعمیرات کلی یا اساسی می شود. هزینه تعمیرات جزیی یا فرعی به عهده مستاجر است و هزینه تعمیرات کلی و اساسی به عهده موجر است. تشخیص هزینه های جزیی یا فرعی از هزینه های کلی و اساسی، تابع عرف است؛ بنابراین با در نظر گرفتن مکان و زمان قابل تشخیص است. به عنوان مثال هزینه های مرتبط با سرویس سالیانه شوفاژ و تعمیرات جزیی آن به عهده مستاجر است و هزینه های مرتبط با مشکلات جدی در موتورخانه قطعا بر عهده مالک قرار دارد.»

مالک خسیس!
طبق قانون هزینه‌های تعمیرات کلی و اساسی بر عهده صاحب خانه یا موجر است؛ اما اگر او مایل به تعمیر و نگهداری از ملک خود نبود، تکلیف چیست؟ قانون به این سوال چنین پاسخ می‌دهد:« در صورتی که موجر از تعمیر ملک استیجاری خودداری کند ابتدا مستاجر به صورت محترمانه از مالک درخواست تعمیر بنا را می‌کند، در صورتی که موجر در تعمیر بنا کوتاهی کند اگر هزینه تعمیرات بالا باشد و مشکل ایجاد شده در بنا زیاد باشد به طوری که مانع استفاده مستاجر از ملک مذکور شود؛ موضوع باعث «فسخ قرارداد» می‌شود و موجر مستحق اجاره بها نخواهد بود. اما در چنین شرایطی به هیچ عنوان مستاجر حق کاهش اجاره در قبال تعمیراتی را که به عهده موجر بوده و خودش پرداخت کرده است را ندارد. اگر در بنا مشکلی جدی ایجاد شود که هزینه تعمیر آن به عهده موجر است و مستاجر هزینه تعمیر آن را متقبل شده باشد موجر به مستاجر بدهکار می شود و مستاجر باید به دادگاه اطلاع دهد. در این صورت دادگاه شورای حل اختلاف با استفاده از کارشناس مبلغ را بررسی و صورت جلسه می کند.

مستاجر بد قلق!
 اما گاهی نیز مستاجر در برابر تعمیر ملک مقاومت می‌کند. در این شرایط مالک می‌تواند مستاجر را ملزم به انجام تعمیراتی که به عهده وی است، کند و اگر مستاجر در برابر هزینه این تعمیرات مقاومت کند موجر می‌تواند ملک مذکور را به میزانی که مستاجر بتواند از آن بهره برداری کند تعمیرکند و برای بازستانی طلب خود تا زمان تمام شدن قرارداد اجاره صبر کند و سپس از طریق مراجعه به دادگاه درخواست طلب خود را از مستاجر اعلام کند.

سوالی که پیش می آید این است که اگر عیب آن قدر بزرگ باشد که دیگر نتوان از ملک اجاره داده شده استفاده کند، تکلیف قرارداد اجاره چه می‌شود؟ اگر عیبی در ملک به وجود بیاید که مانع بهره‌برداری مستاجر از آن شود تشخیص آن به عرف یا بسته به زمان و مکان بروز آن مشکل است. برای مثال اگر در یک منطقه در نزدیکی ملک مسکونی گاوداری احداث شود عیب ملک به عرف و شرایط مکانی جایی که نقص را به وجود آورده است، بستگی دارد؛ اما در صورتی که ملک غیر قابل استفاده شود و نتوان از آن بهره برداری کرد، قرارداد فسخ خواهد شد.
در صورتی که خرابی یک واحد استیجاری مثل نشت آب برای یک واحد مسکونی دیگر مشکلاتی ایجاد کند رفع چنین مشکلاتی که در آن مسبب خرابی یک واحد، مالک واحد دیگری است هزینه های مربوط به این مشکل و تعمیرات آن به عهده عامل زیان‌رسان است. اگر این مشکل، مشکل کلی و پرهزینه ای باشد پرداخت هزینه ها و تعمیرات آن به عهده موجر است و اگر موجر در دسترس نباشد و مشکل آن واحد ضروری باشد، مستاجر اقدام به تعمیر واحد زیان دیده می‌کند و از موجر طلبکار می شود. ولی در صورتی که مشکل جزیی باعث بروز خرابی واحد دیگری شده باشد، هزینه و تعمیرات آن به عهده مستاجر واحدی است که مسبب زیان واحد دیگری شده است.